Tasador judicial, sobre compra de casa de Allende: "Darle valor de mercado a un monumento no tiene sentido"
Tasador judicial, sobre compra de casa de Allende: "Darle valor de mercado a un monumento no tiene sentido" Demetrio Benito Olas afuera de la casa de Salvador Allende, en Guardia Vieja. Hace 25 años que Demetrio Benito Olas se desempeña como perito tasador judicial y colabora en diferentes áreas, asesorando desde municipios hasta inmobiliarias, el MOP, Hacienda y la Corte Suprema. El experto, pese a su atareada agenda con hijos de vacaciones de verano, sigue atentamente la contingencia y lo que involucra a su profesión.
En 2023 observó de cerca los cuestionamientos que surgieron en torno a la fallida compra de la clínica Sierra Bella por parte de la Municipalidad de Santiago y los cuestionamientos hacia sus tasaciones, y en esta ocasión ha recabado antecedentes y ha indagado respecto de la fallida adquisición de la casa del Presidente Salvador Allende por parte del fisco.
Así, comenta que es de gran relevancia tener las tasaciones, porque si bien no las ha visto (pese a haberlas pedido por Transparencia), cuestiona que "si bien es cierto el valor es verosímil, está en el rango más alto de la estimación de valor técnico". "Podría corresponder ese valor desde el punto de vista técnico, pero es muy poco probable que ese valor se logre en un mercado abierto o libre, en una transacción voluntaria entre privados. Es muy poco probable, máxime con cómo está el mercado hoy día", dice.
Por eso, es tajante al señalar que las tasaciones son "relevantes para cotejar cuál fue el criterio". --Además de la ausencia de las tasaciones, ¿hay algo de la fallida compra que le llame la atención? --No me quiero referir al tema de la de Constitucionalidad o no, porque no tengo las competencias para hacerlo.
Pero lo que sí puedo asegurar es que si quieres declarar un inmueble de conservación histórica o una zona de conservación histórica, es muy raro que esta transacción se haya hecho a un supuesto valor de mercado, en el rango más alto de mercado, en efectivo a dos personas que son autoridades y que debieran conocer al menos la Ley de Monumentos Nacionales y la Ley General de U r b a n i s m o y Construcción. --¿ Pero por qué? --Si existiese un real espíritu filantrópico en conservar la casa de un expresidente para que la disfruten o para que la gocen o para que todos quienes gusten puedan visitarla, y que tenga un bajo impacto con las platas públicas, lo obvio, lo evidente, más si son dos autoridades que obvio que conocen estas leyes, es que primero se hubiese hecho la declaratoria y, posteriormente, una vez hecha la declaratoria, se hubiese procedido con la adquisición. --¿ Y eso en qué habría influido? ¿ Habría sido menos costosa la adquisición? --Primero, eso hubiese mantenido los deseos filantrópicos de las partes, porque el Gobierno por un lado dice que esto es patrimonio, y los propietarios, que son familiares del expresidente, quieren que su legado sea se perpetúe en el tiempo. Por lo tanto, existe voluntad de ambas partes de que esto se mantenga como un monumento. Entonces, deberían haberlo primero declarado como monumento, con lo bueno y lo malo que eso tiene, y después una vez que sea monumento lo valorizamos y lo compramos.
El paso inverso lo único que está haciendo es darle valor de mercado a un monumento, lo que no tiene sentido. --Al no haberlo declarado monumento antes de la compraventa, ¿la adquisición resulta más costosa? ----Se está optando por el valor más alto, que pese a ser verosímil, yo creo que está sobre el valor que el mercado estaría dispuesto a pagar por él.
Cuando tú haces la estimación de valor usas ciertos métodos, hay varias metodologías para llegar al valor de un inmueble de acuerdo al mayor y mejor uso que tenga (... ). Si las partes que están de acuerdo en que su mayor y mejor uso es la conservación histórica, entonces declarémoslo conservación histórica.
Tan solo el hecho de la declaratoria ya te reduce el precio, entonces llama la atención que eso no lo hayan hecho. --¿ Y cuánto podría haber disminuido el precio si se hubiera declarado inmueble de conservación histórica antes? --Le habría bajado el valor de mercado, y habría bajado a la mitad. --¿ Tanto? --Muchísimo. --¿ Y es por interés de las partes que eso no se hace? -Yo no me puedo pronunciar de eso, pero es curioso y debiera profundizarse al respecto. --¿ Diría que hubo errores en el proceso, más allá de que las autoridades no podían venderle al Estado? --Sí, yo creo que fue bastante desprolijo.
Porque es un inmueble sensible, que genera lo que generó, entonces debería haber sido abierto el proceso, tendría que haber sido participativo seguramente y para mí es súper importante que no es extraño que se declaren inmuebles particulares, unilateralmente, un monumento nacional, o un inmueble de conservación histórica. La autoridad, el fisco, el Estado, va y hace la declaratoria sin más, y el resto tendría que asumir las cargas. Pero en este caso incluso hay voluntad de ambas partes de que esto sea un monumento, de que esto sea un museo. Bueno, declarémoslo museo primero, protejámoslo de la supuesta depredación inmobiliaria y el supuesto mercado feroz. Valoricémoslo de acuerdo a esta nueva condición y ahí vemos el tema del precio. Y aprovechamos de pasada de sacar de la propiedad a las personas que aparentemente no podrían haber firmado este contrato. Era hacerlo de manera mucho más pausada, de estudiarlo con la debida diligencia. Si aquí lo que sorprende es que no hicieron la debida diligencia.
Es distinto que como particular vayas y le compres el departamento a tu vecino, a que lo haga el Estado con plata de todos. --Entonces, deberían haberlo declarado inmueble de conservación histórica antes para haber optado a un precio más bajo... --Naturalmente, cuando la plata es de todos, todos esperamos que el Estado sea lo más eficiente posible y esta no es la excepción.
Demetrio Benito Olas Tasador judicial, sobre compra de casa de Allende: "Darle valor de mercado a un monumento no tiene sentido" MARIANNE MATHIEU El experto asegura que, dado que el interés era transformarla en un museo, primero se debió haberla convertido en un inmueble de conservación histórica y no valorizarla de inmediato en el precio de mercado, lo que habría disminuido el costo para el Estado. HÉCTOR ARAVENA `` Se está optando por el valor más alto, que pese a ser verosímil, yo creo que está sobre el valor que el mercado estaría dispuesto a pagar"..