Autor: Banyeliz Muñoz

Comuna por comuna: cuánto subió el precio del metro cuadrado de los departamentos nuevos en Santiago
Comuna por comuna: cuánto subió el precio del metro cuadrado de los departamentos nuevos en Santiago En los últimos diez años, el promedio en la capital subió más de 20 UF Comuna por comuna: cuánto subió el precio del metro cuadrado de los departamentos nuevos en Santiago En Vitacura, la zona más cara, el valor promedio Cuánto subió el precio del metro cuadrado de los departamentos nuevos en la última década (valor en UF) nuevos en la última década (valor en UF) comunales limitaron alturas y las densidades para planificar el crecimiento de los barrios. Así lo ejemplifica: "En un mismo terreno se puede construir menos. Es decir, donde podías hacer equis cantidad de departamentos en equis cantidad de pisos, ahora puedes hacer menos.
Por ende, el precio del suelo pesa más". Otro factor que influyó en el precio fue la inflación, sobre todo en el 2022, cuando escaló a 12,8%, una de las más altas de los últimos años. "El exceso de liquidez que se generó tras los retiros de las AFP junto con la escasez de materiales que provocó la pandemia desencadenaron que los costos de la construcción se elevaran, golpeando también al valor de las propiedades", precisa.
Por otro lado, los cambios normativos impulsados en el Congreso también golpearon los precios de las viviendas. "Se han aprobado más de 20 leyes en los últimos años que mejoran y otras que encarecen la vivienda; entre ellas, la norma térmica, la eléctrica, la Ley de Ductos.
Todas ellas generan una mejor vivienda, pero cada vez más cara", planvivienda, pero cada vez más cara", planvivienda, pero cada vez más cara", planvivienda, pero cada vez más cara", planvivienda, pero cada vez más cara", planvivienda, pero cada vez más cara", planal cierre de 2024 alcanzó Comuna 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 120,8 UF el metro cuadrado,. Aliej : Vitacura 87,1 90,9 922 1011 106,8 1091 1157 1177.1195 1208 según el análisis de la firma Las Condes 82,6 86,7 88,3 92,7 98,3 1028 107,4 1093 1103 1111 NielsenlQ GfK. providencia 81,9 84,7 86,1 89,3 96,1 99,2 1018 1038 1040 1050 Lo Barnechea 82,4 82,8 85,8 90,9 93,8 950 96,2 99,0 99,2 100,5 Ñuñoa 65,0 68,9 72,4 77,0 81,6 83,0 86,4 87,1 88,2 88,6 Eanyeez Muñoz La Reina 65,7 69,8 74,2 79,2 79,0 81,3 83,4 84,0 84,5 86,6 Santiago 52,8 55,3 57,1 61,6 69,2 74,2 78,3 81,4 82,5 82,2 a consultora NielsenIQ-GfK IntelliColina 68,3 59,1 65,7 66,2 66,0 62,8 68,9 79,6 76,3 75,3 _ se firma global de análisis de Conchalí 31,0 35,0 41,7 50,1 54,8 58,0 63,1 66,7 74,3 74,9 mm dei dl cl ear La Florida 439 458 489 529 568 602 655 699 719 726 tamentos nuevos en Santiago, empujado. Huechuraba 44,2 46,8 478 50,2 53,9 59,3 67,1 67,8 712 72,4 principalmente por el alza del costo de la Macul 46,6 47,2 49,3 55,1 61,6 64,4 69,3 72,1 72,7 72,2 construcción.
El análisis incluyó los vaPeñalolén 55,0 56,3 59,6 59,4 63,2 62,8 64,3 65,9 68,6 71,9 tai unidades Ñ ile Recoleta 44,9 48,6 52,0 54,3 55,0 567 644 68,6 69,5 71,3 inmediata, en construcción (verde) y aún Quinta Normal 39,8 40,7 42,2 42,9 49,1 598 64,5 69,7 68,8 70,6 no construidas dblanco) San Miguel 45,3 49,3 51,0 54,2 57,7 59,9 64,0 69,3 71,2 70,3 En 2015, por ejemplo, el metro cuaSan Joaquín 46,4 47,8 48,6 54,3 60,0 6156 66,8 69,3 69,6 70,1 drado en la capital promediaba 62,2 UF Cerrillos 32,8 33,1 35,3 39,6 42,8 52,3 58,2 65,1 66,4 68,2 a o de de ese Pudahuel 34,2 38,2 40,3 43,0 45,5 51,1 55,9 61,6 70,3 677 ubicó en las 83,9 UF (unos 53.255.242 Idependiencia 44,4 47,6 49,4 52,2 57,1 60,4 64,8 66,4 676 67,6 con la UF de hoy): son más de 20 UF de La Cisterna 37,9 41,44 44,2 48,1 54,5 56,8 60,6 64,1 64,2 64,3 diferencia.
Maipú 41,2 41,9 46,7 48,3 53,2 556 58,1 61,1 61,6 63,8 Daniel Kiverstein, presidente del CoEstación Central 45,3 46,8 48,2 50,5 54,3 56,8 61,56 63,7 65,3 63,7 me polera yo pil San Bernardo 36,4 329 402 42,6 46,8 493 54,7 57,2 584 580 Entores aledeteintaronelcreamien QUIICUrS 28,6 24,8 17,5 40,0 47,5 48,0 534 55,9 55,2 52,3 to del precio y comienza con el costo del Puente Alto 33,9 34,2 36,6 38,9 43,0 46,1 47,5 52,8 53,2 52,0 suelo. Renca 45,0 423 474 50,5 50,8 51,1 52,0.
Se trata de un recurso que se volBuin 5858 34,5 34,7 37,1 40,0 412 439 50,0 508 512 OY altamente demandado", padre Hurtado 371 447 459 473 458 En muchos sectores las autoridades Total general 62,2 65,2 67,4 70,1 75,5 78,0 82,0 83,1 83,7 83,9 83,7 83,9 Fuente: NielsenlQ GfK. tea. Hay un cuarto factor: el IVA que deben pagar las viviendas nuevas vigente desde 2016. Por último, el exceso de burocracia a la hora de aprobar los permisos de construcción. "Es un tema altamente conocido. Los tiempos se alargan, lo que agrega riesgos y costos a los proyectos", observa.
Javier Varleta, geomarketing manager Chile de NielsenIQ GfK, comparte ese análisis y suma que las unidades en entrega inmediata hoy se pueden encontrar con muy buenos descuentos, no así las unidades nuevas (verde y blanco), que vienen con tickets más altos. "Producto del menor dinamismo del mercado, las inmobiliarias están haciendo descuentos y eso hace que estos proyectos sean muy atractivos. De hecho, no es malo lo que se vende. Y eso tiene que ver con que los descuentos y las facilidades para comprar (algunas ofrecen pie en cuotas y otros incentivos) son muy seductoras", revela.
Los mercados top Vitacura es por lejos la comuna con el valor del metro cuadrado más alto de la capital y cerró 2024 con un promedio de 120,8 UF ($4.686.928 ). En Las Condes el valor es de 111,1 UF en promedio ($4.310.576 ). "Se trata de departamentos de alto estándar, con terminaciones bastante buenas y de grandes superficies (sobre 200 metros en algunas zonas). Y eso hace que el precio se dispare fuertemente. Además, el valor del suelo en estas comunas es muy alto y eso tiene una alta incidencia", plantea Varleta.
El economista Santiago Truffa, académico de la Escuela de Negocios de la Universidad de los Andes, señala que la locación es lo que más importa. "Las comunas que tienen mejor infraestructura vial (autopistas y accesos), más seguridad, más parques y diversas amenidades (acceso a mall y distintos servicios) tienen un valor más alto", aporta. En esa línea, identifica una fuerte presencia del fenómeno de la gentrificación. "La gente se va autoseleccionando en grupos de personas que se parecen a ellos. Y eso es porque sus hijos van al colegio con gente como ellos, lo mismo que la iglesia o a cualquier club o actividad que realicen. Las personas se van segregando. Lamentablemente en nuestro país se segregan según estrato social. Por lo tanto, los de ingresos altos quieren vivir cerca de gente de ingresos altos", detalla. Por otro lado, estas comunas han crecido mucho menos respecto al resto del país en términos de oferta de metros cuadrados, mientras que la demanda va al alza.
Javier, en los números se ve una baja respecto del periodo anterior en el caso de Pudahuel. "Esto es porque el mercado de departamentos en esa comuna es muy pequeño, por lo que la muestra también lo es. Por ejemplo, en un año puede haber un edificio con precios más altos y eso incide en el promedio"..