Autor: Por Alma Canales Silva // alma.canales@diarioelsur.cl

Constructoras apuran proyectos inmobiliarios por incertidumbre ante cambios en plan regulador
Para la Cámara de la Construcción, la discusión no debe centrarse sólo en las alturas. También hay que considerar otros elementos de la ciudad, como la movilidad y el acceso a distintos servicios, como colegios, centros de salud o áreas verdes. Según el análisis hecho por la municipalidad de Concepción, si no se regulan las alturas del centro la población podría aumentar en un 300%, lo que haría insostenible la vida urbana.
De 2017 ala fecha la cantidad de departamentos a construir creció un 81% En 2018 partió el proceso para modificar el instrumento de planificación de Concepción, el que restringe la edificación en altura en el centro de la ciudad. Actualmente hay 98 iniciativas que suman más de 27 mil unidades.
L escándalo que provocaron los denominados “guetos verticales” de Estación Central, conjunto habitacional de seis torres de edificios con 28 pisos, de fachada continua y levantado en Las Rejas con Avenida Ecuador, abrió en 2017 una polémica sobre la construcción en altura y su relación con el entorno.
La polémica llegó a Concepción un año después, cuando comenzó la tramitación de una nueva modificación al plan regulador, la número 15, que, entre otros aspectos, quiere ajustarlos límites de altura para construir en la comuna.
Esta polémica hizo que durante todo el proceso se enfrentaran las posiciones entre las empresas constructoras, que consideran que limitar entre siete y cinco pisos los edificios en el centro de la ciudad será nefasto, pues aumentarán los precios de las viviendas; y organismos que representan a la sociedad civil, como juntas de vecinos y fundaciones, que estiman que esas alturasson adecuadas para la principal capital regional del sur de Chile.
Como la modificación del plan regulador está en su última etapa pero no tiene el punto final, hay un impacto no contemplado y que va en contra de lo que justamente se quiere regular: la proliferación de edificación en altura y con 15 pisos.
Según datos de la Dirección de Obras Municipales de Concepción, DOM (obtenidas vía Transparencia), desde 2017 a la fecha se han entregado 98 permisos para edificios en altura (51 de ellos corresponden a iniciativas de 15 o más pisos), junto con 63 anteproyectos, lo que se traduce en 27 unidades habitacionales, es decir, departamentos. Para entender el explosivo crecimiento basta revisar lo ocurrido poraño. La mayor cantidad de viviendas se concentran entre 2019 y el año pasado, que llegó a las 4 mil 909 unidades. Esto implica un crecimiento de un 81% en relación a la oferta contenida en los permisos de 2017, que sumaban 2 mil 709. En cuanto a proyectos, si en 2017 se otorgaron 17 permisos, en 2019 se asignaron 34 y el año pasado, 28.
En la Cámara Chilena de la Construcción(CCHC) están conscientes de este fenómeno y explican que su origen es la incertidumbre que genera la modificación al plan regulador, trámite quese inició en privadentro de las reglas del juego y cuando se produce incertidumbre es obvio que las empresas tienen que proteger su inversión”, reconoce Bernardo Suazo, vicepresidente de la CchC Concepción. Aclara, no obstante, que no todos los proyectos y anteproyectos vigentes se traducirán en edificios y que, de hacerlo, la ciupreparada para recibirlos. Desde la DOM explican que mientras no haya cambios en la normativa, ellos tienen que seguir asignando las autorizaciones a aquellas empresas que Cumplan con la ley. Eso sí, estáen tramitación una solicitud que hicieron a la Seremi de Vivienda para congelar los permisos.
Para Sergio Baeriswyl, premio nacional de arquitectura y actualmente presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), la ciudad aún está a tiempo de discusiónen la calidad de vida y el uso del espacio público, más que en la cantidad de pisos que podrán levantarseen distintaszonas de la ciudad. TRAMITACIÓN A fines de diciembre de 2018 comenzó, con la primera jornada de diagnóstico participativo, la 15" modificación del Plan Regulador de Concepción, instrumento vigente desde 2004. La modificación aborda varias temáticas, como las áreas verdes o las de equipamiento, pero hay una en particular que es la controversial: las alturas de las edificaciones. El instrumento de planificación penquista, hasta ahora, establece zonas en las que se permite altura libre. Estaszonas están cerca de las grandes avenidas y en el centro de Concepción. El objetivo, cuando se creó el plan, era Promover la densificación en estos territorios.
Ahora, según consigna el documento que contiene objetivo propuesta por el municipio, lo que se persigue es crear una nueva área para densificar en el centro, proteger el centro histórico y crear ejes peatonales de conexión, principalmente. Para ello en el centro las alturas máximas se reducen entre cinco y siete pisos. La altura máxima, 15 pisos, queda relegada a las zonas más periféricas de la ciudad. En la imagen objetivo elaborada porel municipio se consigna que sino se frena el crecimiento inmobiliario, la población en el centro podría aumentarsobre un 300%, lo que haría insostenible la vida urbana.
Pedro Venegas, director de la Secretaría Comunal de Planificación, Secpla, comenta que ahora están en la fase de revisión de las observaciones ciudadanas quese presentaron hasta el 6 de enero (una decena, aproximadamente) y la próxima semana, según calcula, deberían revisarse en sesión ordinaria del Concejo Municipal. Esto implicaría que durante febrero el Concejo analizaría el anTeproyecto de la modificación, con lo que el proceso entraría en etapa final. Sobre el congelamiento de los permisos, el seremi de Vivienda, Sebastián Abudoj, detalla que de noviembre el municipio presentó la solicitud de congelamiento de permisos, el segundo requerimiento. En diciembre la Seremi les pidió que corrigieran problemas en el documento, relacionados sobre loteos y normas involucradas. De ser visada la solicitud, el municipio podrá suspender el otorgamiento de permisos durante seis meses, prorrogables porigual cantidad de tiempo. IMPACTO de edificación tienen una vigencia de tres años, mientras que los anteproyectos son válidos por 180 días, es decir, seis meses. En ambos casos, si las empresas no registran movimiento en sus terrenos en esos plazos, selesrevocan lasautorizaciones y en caso de perseverar con la construcción deben tramitación nuevamente. Desde el municipio confirman que nunca se han concretado toDaslasiniciativas autorizadas. En el caso de los anteproyectos, entre el 50 y el 70% se termina. Al revisar los proyectos presentados, hay siete que edificarán sobre 290 departamentos. La iniciativa más grande es de 520 unidades, las que estarán repartidasen dostorres de 20 pisos. Estará ubicado en Las Heras poniente y fue presentado en 2018.
El año 2017 se ingresaron dos propuestas, por 431 y 482 viviendas, ubicados en Maipú (19 pisos) y en Barros Arana (20 pisos). Las otras dos iniciativas consideran 298 unidades cada uno y fueron presentadas en 2018.
Juan Andreoli, director de la DOM pengquista, estima que en el escenario de que se concretaran las 23 mil unidades habitacionales quesuman los proyectos y anteproyectos, esto no generaría un caosen la ciudad, sobre todo porque hay varias iniciativas que se emplazarán en el casco histórico penquista. “Hay mucha gente que vienea viviral centro y deja el auto en la casa porque tiene todo cerca. La potencialidad que tiene Concepción es que uno puede recorrerla apie”, expone. El plan regulador actual permite alturas libres en ciertos sectores de la ciudad, principalmente en el centro y en las vías conectantes.
La densificación en altura, en símisma, es un proceso que sustentabilidad en las ciudades, es un proceso virtuoso frente alas ciudades que crecen de manera que tae destrucción del de pe paisaje, mayor gas io Baeriswyl, pate. Urbano 9 9 Eli 66 :::: construcciones en altura) está cautelado por el plan regulador. Donde sí puede haber un impacto en durante el proceso constructivo, pero no habría un colapso dela vialidad. CON Concepción 3 9 Lo que los vecinos qa prioridad y luego el mayoría de los edificios para la ciudad están pensados para los Inversionistas, no en entregar una solución habitacional.
Romina Acevedo, directora 9 9 Fundación Síntesis Permisos asignados por año: Año 2019 34 Año 2020 28 Año 2017 Año 2018 17 19 Total Unidades habitacionales según permisos Año 2020 Año 2019 Año 2018 4.568 == Año 2017 3.216 ota Unidades habitacionales según anteproyectos Año 2020 Año 2021 Total 12.109 448 12.557 FUENTE: DIRECCIÓN DE OBRAS MUNICIPALIDAD DE CONCEPCIÓN Nuevo límite de alturas presentado por el municipio La propuesta es parte de la 15? modificación al plan regulador de Concepción. Esta propuesta fue votada en consulta ciudadana el año pasado. DB 7 PISOS PISOS Edificios de baja altura serán los que podrán edificarse en el casco histórico de la ciudad. PISOS ¿ ome [bienes Bernardo Suazo, vicepresidente de la CChC Concepción, agrega que cuando se solicita un permiso, la constructora está obligadaa hacer un estudio de factibilidad de agua potable y alcantarillado. En la ciudad está cautelado por el plan regulador. Puede haber unimpacto es durante el proceso constructivo, pero no habría un colapso de la vialidad”, asegura.
Para Sergio Baeriswyl, lo que generen las construcciones dependerá de la distribución de los edificios: “Siestán todos concentrados en un mismo punto será complejo, pero si están dispersos el impacto es menor”. BAJAR LAS ALTURAS Durante la tramitación de la 15* modificación se han generado varias instancias para considerar la opinión de la comunidad. Entre estas hay tresjornadas de diagnóstico participativo, la consulta ciudadana que se llevó acabo hace exactamente un año y varias audiencias públicas. En todas esas instancias hay juntas de vecinos y organizaciones civiles siguiendo de cerca el proceso y entregando su opinión. Una de ellas es Fundación Síntesis, que desde un primer momento mostró su preocupación por rebajar las alturas en el centro de la ciudad.
Romina Acevedo, directora de la fundación y parte dela directiva de la Junta de Vecinos Parque Ecuador Norte, plantea que el meollo del asunto es que la ciudad debe pensarse para los vecinos, no para las empresas. “Lo que los vecinos quieren debeserla prioridad y luego el mundo técnico tiene que ver cómo puede aportar a eso. La mayoría de los edificios proyectados para la ciudad están pensados para los inversionistas, noen entregar una Solución habitacional”, expone.
Si bien comparte las alturas que fija la modificación al plan regulador (entre 5 y 7 pisos en el centro y hasta 15 pisosen la periférica), cree que el instrumento quedará obsoleto una vez que entre en vigencia, pues en estos años ya se han aprobado permisos para construcciones que exceden hasta en cuatro veces lo normado en la 15" modificación.
Según Acevedo, la reducción de alturas no será algo catastrófico y Remarcó que hay que los vecinos en el centro, para pensar cómo diseñar viviendasqueincorporen un mejor uso del espacio público y que dialoguen con los servicios que se requieren, como colegios, hospitales o comercio. EN EQUILIBRIO La discusión de si los edificios enel centro deben ser de máximo cinco pisos, siete, nueve libre no es algo exclusivo de Concepción. Sergio Baeriswyl, presiDente del CNDU, expone que en varias ciudades del paísse ha visto algo similar. Poreso en el Consejo decidieron elaborar una guía que aborda la construcción en altura. Baeriswyl, que participó en el diseño del plan reguladoractual, cree que el foco de la discusión no debe centrarse en la altura, sino en la vinculación del edificio con la ciudad.
En la guía-que presentaron esta semanaproponen que exista una relación armoniosa entre la consTrucción y el espacio público, con una relación que admita edificios más altos en aquellas calles más anchas, y que se generen incentivos para que eso así ocurra.
Esto, considerando que la guía es una recomendación y no “La densificación en altura, en sí misma, es un proceso que garantiza sustentabilidad en las ciudades, es un proceso virtuoso frente a las ciudades que crecen de manerailimitada hacia la periferia y que trae destrucción del paisaje, mayor gas de efecto invernadero”, explica el arquitecto. La clave en este proceso, dice, es encontrar un equilibrio entre la altura y la relación con el entorno. “Un edificio sin espacios verdes, aunque tenga cinco pisos, no vaaser bueno para la ciudad”, afirma. Por ello, cree que lo que debe hacerse es estimular a las que generar propuestas que incorporen galerías, patios interiores comunitarios o antejardines más amplios. El seremi de Vivienda, Sebastián Abudoj, comenta que ellos están revisando la guía del CNDU para ajustarla ala realidad regional. Espera presentarla en una sesión del Consejo Regional de Desarrollo Urbana, programada inicialmente para febrero.
Según Bernardo Suazo, vicepresidente de la Concepción, todo eso está incorporado en los últimos proyectos presentados, pues “se acaba de aprobar, en noviembre, la ley de aporte urbano, que significa que cuando construyo genero una cierta intervención y tengo que retribuirlaa la ciudad.
Uno tiene que aportarcon terreno o pagar y ese dinero va directamente a una cuenta corriente de la municipalidad respectiva y sólo se puede usar en mejorar el espacio público”. Aunqueel cambioal plan regulador está casi en fase final, Suazo Espera que el municipio promueva una discusión más reflexiva, con contenido y que apunte a la proyección de una ciudad que, hasta el momento, es una de las principales capitales del país. El arquitecto Sergio Baeriswyl considera que ya se han hecho demasiadas modificaciones al plan regulador y es momento de elaborar uno nuevo. Pero ese es otro cuento.