Autor: MARCO GUTIÉRREZ V.

Efectos pospandemia llevan a que solo uno de cada tres hogares pueda acceder a hipotecarios
El progresivo encarecimiento de las viviendas también es una barrera clave. En 2077, el 43% de las familias tenía ingresos para pagar un crédito, mientras que en 2006 era el 74%. Acceder a una vivienda propia es cada vez más complicado para las familias en Chile.
El progresivo encarecimiento de las viviendas y los efectos económicos pospandemia, como la inflación, alzas de tasas hipotecarias, disminución de plazos de otorgamiento de créditos y la debilidad de la economía, son factores que juegan en contra. Hace casi dos décadas, un hogar podía pagar una casa o departamento destinando durante 2,2 años el equivalente a la totalidad de sus ingresos. Hoy tendrían que ser siete años. También en los últimos dos decenios, la capacidad de acceso a créditos hipotecarios en el país cayó fuertemente.
Hoy, solo el 35% de los hogares cuenta con los ingresos suficientes para Entre inicios de 2014 y junio de 2024, los valores de las casas han aumentado un 60%, mientras que los departamentos subieron 66%. Inflación, mavores tasas de interés, restricciones al financiamiento v debilidad económica: conseguir un hipotecario a 20 años. Esto es una fuerte caída en comparación con el 43% de 2017 y —más hacia atrás— el 74% que podía hacerlo en 2006.
Así lo revela un análisis realizado por Déficit Cero —plataforma creada por Techo-Chile y la Cámara Chilena de la Construcción— y Unholster, que considera datos de tasas de interés promedio del Banco Central, precios de transacciones registradas en el Servicio de Impuestos Internos e ingresos familiares reportados por la encuesta Casen. Por ejemplo, en 2017 un hogar necesitaba ingresos por unos $753.000 para un crédito hipotecario a 20 años, monto que hoy es de $1,2 millones aproximadamente, según Déficit Cero. “La compra de vivienda propia se ha convertido en un privilegio que cada vez menos hogares pueden permitirse. Los precios de las propiedades han subido mucho más rápido que los sueldos, lo que ha dejado fuera del mercado a un porcentaje importante de la población”, señaló Sebastián Bowen, director ejecutivo de Déficit Cero.
Bowen precisó que hoy si bien uno de cada tres hogares (el 35%) puede pagar un dividendo de un préstamo a 20 años, no necesariamente está garantizado que esos mismos obtengan un crédito hipotecario, porque deben cumplir requisitos que exigen los bancos, como seguridad laboral y porcentaje de pie, entre otros.
Añadió que si se aplican los filtros de las entidades financieras, ese 35% cae a 15% o 20%. Las razones Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADD), sostuvo que son varios los “elementos que se refuerzan entre sí” y explican el bajo porcentaje de hogares que puede comprar una vivienda. Mencionó la “aguda inflación pospandemia, las alza de tasas hipotecarias, el aumento de los costos de construcción, del suelo y financieros, y un estancamiento de los ingresos reales de las familias.
Todo apunta a un desacople entre precios e ingresos, golpeando fuertemente la asequibilidad”. Según el Índice Real de Precios de Viviendas de la CChC, entre inicios de 2014 y junio de 2024, los valores de las casas han aumentado un 60%, mientras que los departamentos subieron 66%, alzas donde también inciden múltiples cambios normativos. Durante este año ese indicador exhibe bajas por el sobrestock del mercado.
En cuanto a los tipos de interés, según un reciente informe del Security, en agosto de 2024, la tasa de créditos en UF para la vivienda fue de 4,97%, un alza de casi dos puntos porcentuales respecto del nivel promedio de 3,2% que se observó entre 2015 y 2021. A la vez, se aleja del mínimo de 1,99% de fines de 2019. ¿ Qué hacer? Para impulsar el mercado del crédito, Bowen comentó que se debe “entender la importancia del mercado de capitales. Los hipotecarios dependen de capitales a largo plazo.
Los fondos de pensiones son relevantes en esa estabilidad”. Indicó que los retiros del 10% de los fondos de las AFP “minaron ese mercado”. Como solución proponen aumentar la oferta de financiamiento —con garantías adicionales por ejemploy de viviendas, impulsando políticas para ampliar la disponibilidad de suelo bien conectado.