Los vientos a favor que acompañarán la liquidación de dos grandes fondos inmobiliarios
Los vientos a favor que acompañarán la liquidación de dos grandes fondos inmobiliarios El mercado se prepara para la ventade másdeUS$ 530 millones en activos inmobiliarios provenientes dedosgrandesfondosdeinversión chilenos que ingresaron este año a su proceso de liquidación. En detalle, se trata de los fondos “Toesca Rentas Inmobiliarias” de Toesca y “Banchile Rentas Inmobiliarias” Inmobiliarias” de Banchile, que deberán desinvertirunportafotiocombinado de más de 60 inmuebles. Entre ellos, se encuentran el Edificio La Construcción sede de entre Otras oficinas, la Sofofa en Banchile, y una participación en Apoquindo 4.501 (en la foto) en Toesca.
Desde el sector inmobiliario advirtieron un complejo contexto actual en las transacciones de bienes raíces, especialmente en el segmento deoficinas, que compone el 39I de la cartera del fondo de Toesca y de un 37/ en Banchite. Sin embargo, expertos consultados consultados por DF señalaron que hay algunos factores que podrían amortiguar este escenario. Por ejemplo, el creciente apetito de las aseguradorasylosfumityofficespor estos activos; las menores tasas de interés;ylasdecisionesestratégicas que tomen las administradoras de fondos respecto del tiulmiuq ylos precios de venta de los activos. Mercado de oficinas Sibien las liquidaciones de fondos son procesos naturales de la industria, industria, las alarmas del mercado se encendieron ante el actual contexto de venta de activos de oficinas.
La pandemiayel trabajo remoto generó “una disminución en la demanda de espacios de oficina y ha afectado a las vacancias que existían prepandemia para este tipo de activo; en Clase A se encontraba encontraba bajo dos dígitos y en algunos sectores era menor a 1%”, explicó la gerenta senior de real estate de Deloitte, Carmen Catán. El director ejecutivo de Colliers, Jaime Ugarte, subrayó que “lasva lorizaciones se hanvisto afectadas principalmente en sectores como Providenciayel centro de Santiago”. No obstante, el resto del mercado mercado muestra mejoras. “En el eje Apoquindo o Nuevas Las Condes, las vacancias son menores a dos dígitos y los cánones de arriendo se han mantenido en los últimos períodos”, destacó Catán.
Eso si, alertó que “es poco probable probable que se vean (precios) unitarios como antes de 20t9, ya medida que el mercado sevaya ajustandoaestas nuevas dinámicas losvalores de las propiedades también lo harán”. Además, “la demanda es menor a la prepandemia y existe un stock disponible de edificios nuevos que la absorción del mercado aún no ha logrado consumir”, añadió. Catalizadores Tanto Colliers como Deluitte pusieron paños fríos a la liquidación liquidación de los dos fondos, ante tres catalizadores que acompañarán al proceso. En primer lugar, las prolongadas ventanas deventa de los portafolios de sus vehículos. Ambos fondos tendrán períodos de liquidación de tres años, con prórrogas que podrían extender el proceso hasta un total de cinco años para cada uno. Esto permitiría una “mayor flexibilidad flexibilidad para adaptarsealas posibles posibles mejoras del mercado, aunque depende mucho de la recuperación económica y la normalización de la demanda de oficinas”, destacó Catán.
“Existen varios fondos que han vendido en forma ordenada algunos activos y han podido vender cerca del valor libro”, sostuvo Ugarte, y añadió que los plazos son “más que razonables para que el mercado absorba de buena formatos activos que se venderán”. Para el director ejecutivo de Coltiers, el segundo impulso es la baja de tasas, ya que mejoraría las condiciones de apalancamiento que entramparon por años a los proyectos y transacciones en el sector inmobiliario.
Exist r ar os o doe que ha oid do er fo ra r s ac, t os y an p ddo erde cerade iaIo b o estaco e dlrct i ejecul yo de 1oh e, Jai ie Ugarte.
Aseguradoras Encuantoa compradores, etsegmentode etsegmentode oficinas “los activos enlos últimos años han sido comprados por usuarios finales (por ejemplo, universidades) y, por otro lado, familias de alto patrimonio que han aprovechado que tienen alta liquidez”, apuntó Ugarte.
Algunos ejemplos recientes son la venta de una torre de oficinas en Ciudad Empresarial a la Universidad Universidad Autónoma o el edificio Málaga corporativo de Sigdo Koppers a la familia Bayelle por parte de uno de los fondos de LarrainVialy Grupo Patio. También, la venta del 25% del Edificio CCU a la familia Celis, por parte del fondo “BTG Renta Comercial” de BTG Pactual. Como viento a favor se suma la creciente apuesta de tas aseguradoras aseguradoras en la inversión inmobiliaria. “Ahoravemos que las compañías de seguros van a entrar con fuerza”, fuerza”, proyectó Ugarte, apoyando la absorción de los activos. Las aseguradoras, en tanto, cuentan cuentan con una renovada liquidez por el repunte de las rentas vitalicias, explicaron fuentes del mercado. Con todo, estos activos enfrentan enfrentan mayor competencia ya quela tendencia hacia la inversión en inmuebles industriales o los mul tifumily -en el segmento residencial residencial podría captar mayor interés quelas oficinas.
“Afectaría el ritmo de absorción de estos activos en el mediano plazo”, alerté Catán. 1 Para los expertos, los plazos logrados por las gestoras, el ciclo de baja de tasas, y un renovado apetito de aseguradoras y fomily of fices, mejoran el panorama de desinversión, POR CRI508RAL MUÑOZ.