Autor: RodRigo Castillo JofRé
Proyecto de ley de parcelaciones: avances y dudas
Proyecto de ley de parcelaciones: avances y dudas Afines de julio de 2024, el Ejecutivo, a través de un mensaje presidencial, ingresó el proyecto de ley “protección del territorio y la vida rural” al Congreso Nacional, quemodifica la Ley General de Urbanismoy Construcciones, y otros cuerpos legales, para regular el desarrollo de zonas residenciales en el medio rural.
Este proyecto, conocido hasta ahora como proyecto de ley de parcelaciones, intentaabordar una realidad apremiante para diversas regiones del país: la masifi-cación de construcciones con destinohabitacional en zonas rurales, al margende la mayor parte de los instrumentosde planificación territorial. La situación es actualmente abordadaen dos normas originalmente pensadascon fines diversos: el Art. 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y el Decreto Ley 3.516, que establece normas sobre división de prediosrústicos.
Su aplicación en conjunto, desde inicios en la década de los 80, siguió un patrón de desregulación yamplísima libertad a los propietarios, transformando la construcción de viviendas en zonas rurales no solo en una alternativa atractiva para loscompradores, sino también en un lu-crativo negocio para agentes dedicadosal rubro de las parcelaciones con fines habitacionales.
Recientemente, por parte de la administración se ha intentado ponerLas parcelaciones con fineshabitacionales hoy ocupan, según estimaciones del Minvu y Minagri, una su-perficie equivalente a todaslas áreas urbanas del país, causando problemas a los procesos de urbanizacióny planificación territorial, merman la actividad agrícola y ganadera, aumentan los riesgos de erosión e incendios, las afectaciones ambientales y a la biodiversidad, y los problemas en temas como los servicios de aseo, de agua potable y sanitarios, entre otros. freno a esta situación, con medidas como la dictación del Instructivo paraSubdivisión de Predios Rústicos por parte del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) en 2022, con mayores restricciones y estándares de fiscalizaciónpara las parcelaciones, y que luego de ser impugnado judicialmente fueratificado en su legalidad y aplicación por los tribunales.
Entre las modificaciones contenidasen el proyecto de ley, destaca especial-mente la creación de la figura de los“Conjuntos Residenciales Rurales”, definidos como subdivisiones en cuyospredios resultantes podrá construirse una vivienda, siempre que parte desu superficie sea mantenida con finessilvoagropecuarios, de conservación, preservación y/o restauración ambiental, cumpliendo con las condiciones que se señalan, entre las que se cuentan cuestiones relativas a la provisión deservicios básicos, accesibilidad, segu-ridad y convivencia vecinal, mitigaciónde los impactos ambientales, entreotras materias.
Como contrapartida, se restringen ycontrolan los supuestos de subdivisión predial del DL 3.516, a fin de verificar queeste procedimiento se utilice, efectiva-mente, para fines silvoagropecuarios, a la par que son fortalecidas las atribuciones del SAG en la materia.
De estos diversos elementos, resultadestacable la voluntad de avanzar enuna tardía, pero aun así indispensa-ble reacción desde la regulación y la institucionalidad pública al tema delas parcelaciones, tomándola como loque debe ser: una materia de interéssocial, ecológico y territorial. No obstante, persisten, a mi juicio, algunos elementos que deben ser abor-dados y perfeccionados en su tramitación, por esas mismas consideraciones a los intereses involucrados.
Entre ellos, es importante mencionar los detalles del régimen de transición en la aplicación de la nueva normativa, fortaleciendo la certeza de ella y la aplicación de mecanismos de cautela ante graves afectaciones derivadas de proyectos en curso de gran entidad; elestablecimiento de un régimen atenuadofrente a las situaciones en que las parcelaciones corresponden a vías urgentes de alcanzar el acceso a la vivienda por parte de familias con escasos recursosque habitan en las zonas rurales y, dela mano con ello, explicitar las formas de coordinación entre los organismos del Estado, a nivel nacional y local, para apoyar la formalización y regularización de los conjuntos residenciales en sectores rurales.
Por último, subsiste como gran desafío el afianzamiento de los instrumentos de planificación territorial para zonasrurales con carácter vinculante, que tanto por las vías legislativas comoadministrativas deben ser impulsadose implementados como marco de esta necesaria reforma. AbogAdo, MAgíster en derecho Público, Profesor escuelA de derecho universidAd AustrAl de chile.