Ventas de viviendas con subsidio ganan terreno y atraen a inmobiliarias ante menor demanda privada
El segmento que se comercializa con ayuda estatal dio un fuerte salto en el mercado de la RM: Desarrolladores abiertos en bolsa están incursionando con planes de casas y departamentos subsidiables. En 2023, estas unidades representaron el 20% de la demanda, el doble que en años previos.
A septiembre de 2024 explican el 16%. Ventas de viviendas con subsidio ganan terreno y atraen a inmobiliarias ante menor demanda privada Entre 2015 y 2022, lasventas de viviendas con subsidios promediaron poco menos del 10% de la comercialización total de casas y departamentos en la Región Metropolitana. Sin embargo, en 2023 esa cifra se duplicó. El segmento que se comercializa con ayuda estatal dio un fuerte salto en el mercado de la RM:ADAZEUQOICIRUAMMARCO GUTIÉRREZ V.
La debilidad de la economía, tasas de interés hipotecarias más altas que hace unos años y las dificultades que enfrentan las personas para acceder a financiamiento han golpeado la actividad del mercado inmobiliario habitacional, especialmente el de viviendas privadas, que se comercializan sin ayudas del fisco.
Pero en este escenario, las ventas de casas y departamentos nuevos con subsidios están ganando terreno, impulsadas por las políticas del Estado y también la decisión de importantes empresas inmobiliarias de entrar con proyectos a ese segmento, para diversificarse y capear el bajón en la demanda privada. Entre 2015 y 2022, las ventas de viviendas con subsidios promediaron poco menos del 10% de la comercialización total de casas y departamentos en la Región Metropolitana. Sin embargo, en 2023 esa cifra se duplicó y llegó al 20% del mercado general de la capital. Al tercer trimestre de este año, en tanto, las unidades subsidiadas explican el 16% de las colocaciones, según datos de la plataforma de propiedades Toctoc. A nivel general, entre enero y septiembre, se comercializaron 17.124 viviendas nuevas (2.774 unidades de estas con subsidio) en la RM, volumen similar al de igual lapso de 2023.
El ejercicio pasado se vendieron 22.668 unidades en la RM, según Toctoc, lejos de las más de 30.000 que se colocaban antes de 2020, año de inicio de la pandemia por covid-19 (ver infografía). Razones del avanceficer de Toctoc, indica que el avance en las viviendas con ayuda estatal se explica, principalmente, “por una mayor oferta de subsidios, derivada de un impulso gubernamental que ha financiado numerosos proyectos a través de programas como el DS19 y DS01”. El primero es de integración social y el segundo permite acceder a propiedades de 1.100 o 1.200 UF hasta 2.600 UF. Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), comenta que las ventas de viviendas con subsidio están menos expuestas a los ciclos negativos de la economía. Por ello, si el gasto público que intenta ser contracíclico, dice solo mantiene a un ritmo constante, aumentará la proporción del segmento subsidiado en el mercado cuando el negocio privado baja, añade.
Desde el Ministerio de Vivienda y U r b a n i s m o (Minvu) indicaron que “durante este último período la construcción ha tenido menos financiamiento, por lo que la vivienda subsidiadaha sido relevante para mantener a flote al sector inmobiliario, tanto en empleo como en ventas.
Entre las medidas que hemos tomado se cuenta el aumento de precios máximos de la vivienda con subsidio, mediante el Decreto 15, llegando a 3.000 UF; el Fogaes, que permite reducir el pie necesario para comprar una vivienda; y el Plan de Emergencia Habitacio-nal, que lleva más de 156.937 viviendas terminadas en todo Chile y 38.287 en la Región Metropolitana”. Según Toctoc, las viviendas con subsidio se concentran en las comunas de Cerrillos, San Bernardo, Quilicura, Lampa, Melipilla, Quinta Normal, La Cisterna, Independencia y Puente Alto.
El interés y los desafíosRazmilic admite que al segmento de viviendas con subsidio han ingresado empresas que “antes no estaban tan presentes, pues tienen una demanda que al estar subsidiada tiende a ser menos sensible al ciclo económico”. Serey coincide en que “se ha visto un mayor interés de las inmobiliarias hacia proyectos con subsidios”, pero advierte que “su implementación está c o n d i c i o n a d a a l programa DS19”. A c t u a l m e n t e, varios desarrolladores abiertos en b o l s a r e g i s t r a nproyectos con subsidios. En ese grupo se encuentran Besalco, Echeverría Izquierdo, Ingevec, Moller y Pérez-Cotapos (con su marca Convet), SalfaCorp y Socovesa, según se constata en sus últimos reportes financieros.
Rodrigo González, gerente general corporativo de Ingevec, comenta que “nuestro enfoque principal es el desarrollo de viviendas bajo las 4.000 UF, parti-cipando activamente en los programas de subsidios”. Añade que “nos hemos posicionado como uno de los actores más importantes en este segmento, con un compromiso firme de reducir el déficit habitacional”. González señala que en Santiago prevén lanzar nuevos proyectos DS19 en San Bernardo y Cerrillos. Además, tienen en ejecución siete iniciativas en el país, que involucran 1.468 viviendas. A esto se suman planes DS49 en construcción y próximos a iniciar en la RM por más de 3.000 unidades. “El desarrollo de estos proyectos enfrenta dos grandes desafíos, especialmente en la Región Metropolitana. El primero es la limitada disponibilidad de terrenos dentro del radio urbano de Santiago. El segundo es la alta tasa de interés actual, que restringe el acceso a la vivienda para numerosas familias. Sin embargo, vemos de manera muy positiva las iniciativas que buscan subsidiar las tasas de interés, lo que podría facilitar el acceso a la vivienda propia”, agrega el ejecutivo.
Daniel Serey estima que el incremento de la participación de las ventas de viviendas con subsidio “dependerá principalmente del presupuesto asignado al Minvu, el cual ha destinado recursos cada vez mayores con foco en programas de subsidios habitacionales.
Considerando que en 2025 se cumple el plazo para la meta de construir 250 mil viviendas sociales y actualmente estamos por debajo del objetivo, es razonable anticipar un aumento en la tasa de participación”. PARTICIPACIÓNA nivel general, entre enero y septiembre, se comercializaron 17.124 viviendas nuevas (2.774 unidades de estas con subsidio) en la RM. Daniel Serey, chief research of-.