Autor: MARCELA RUIZ-TAGLE O. ECONOMISTA
Nuevos caminos para el financiamiento habitacional
Nuevos caminos para el financiamiento habitacional LA COLUMNA DE.. . MARCELA RUIZ-TAGLE O.
ECONOMISTA AN Nuevos caminos para el financiamiento habitacional pesar de las distintas medidas implementadas para enfrentar la crisis de acceso a la vivienda y disminuir los riesgos que en= frenta el sector inmobiliario, diversos indicadores evidencian ¡ que su deterioro continúa. Frente al actual ritmo de ventas, se requieren casi tres años para agotar la oferta de viviendas, cifra que casi duplica el promedio histórico. Lo grave es que el problema de fondo es estructural.
Desde hace más de una década se observa un desacople significativo en el aumento de los precios de la vivienda respecto a los salarios, en términos reales, brecha que se profundizó a partir de 2019 y que no se espera que se revierta en el mediano plazo. Las variables que en el pasado amortiguaron este desequilibrio fueron las bajas tasas de interés e inflación prevalecientes, que no volverán a observarse. Su aumento en los últimos años se ha traducido en que actualmente se requiera contar con el doble de ingresos para acceder a un crédito hipotecario de igual monto y plazo. A ello se agrega el deterioro en el mercado laboral, cuya recupe= ración aún está rezagada. La actual tasa de ocupación es similar a la de 2014, lo que limita el incremento de los ingresos de las familias y su capacidad de ahorro.
En este contexto no debiera extrañar la débil demanda por créditos hipotecarios, más aúnconlasrestriciones Ante la débil demanda por créditos hipotecarios, normativas y de riesgo existentes en la banca, que condicionan laoferta UNA OPCIÓN Interesante de francamente: son los productos mixtos Si bien los bancos podrían dinamizar tran QUE COMplementan el sitoriamente el mercado arriendo con la opción de a través de disminuciones temporales en lastasas COMPIA. de interés sobre créditos hipotecarios, tal como lo hizo BancoEstado, éstos no pueden fle= xibilizar la evaluación de riesgo de sus potenciales clientes.
Así, en el actual escenario el producto "crédito hipotecario", tal como lo conocemos, no es una solución para abordar el acceso al financia= miento de la vivienda. ¿Cómo avanzar, entonces? Así como BancoEstado ha cumplido un rol "estabilizador", facilitando el acceso a financiamiento mediante menores tasas o administrando el Fondo de Garantía Estatal para la Vivienda (Fogaes), también podría cumplir un rol de apoyo en la generación de nuevas soluciones de financiamiento que amplíen la cobertura del mercado mediante el uso de la Ley Fintech. Una alternativa interesante son los productos mixtos que complementan el arriendo con opción de compra, valorizando parte del flujo pagado como ahorro, a fin de facilitar la adquisición de la vivienda en un determinado momento. Darle profundidad a este tipo de soluciones, estandarizando los contratos o extendiendo la aplicación del Fogaes y el subsidio de arriendo a estas alternativas, podría ser un camino.
Esto además permitiría contar con más y mejor información de potenciales deudores que hoy no tienen acceso al mercado de crédito tradicional, mejoraría las predicciones de riesgo por incumplimiento y contribuiría a una mayor competencia. contribuiría a una mayor competencia..