PERMISOLOGÍA: TALÓN DE AQUILES PARA LA INVERSIÓN
PERMISOLOGÍA: TALÓN DE AQUILES PARA LA INVERSIÓN * a 1 b II OGISTIGA Sabías que un proyectode bodegaje en operativo, debido a la burocricia en -ambiei fen este ós temas álgidos para país, ya que afecta directamente a alpotenc ED. 144t. 2024 Linkedln @revistaIogiec 4.
PERMISOLOGÍA: TALÓN DE AQUILES PARA LA INVERSIÓN Es Es un hecho de la causa que Chile lleva alrededor de una década evidenciando un bajo crecimiento económico con un promedio anual de un 2,3% (20132022). De hecho, según lo proyectado por el Fondo Monetario Internacional (FMI), el Producto Interno Bruto (PIB) chileno crecerá crecerá un 2% en 2024 y un 2,5% en 2025; completando así cuatro años de creci_________ creci_________ miento a la baja del promedio mundial (2022/3,5%; 2023/ 3,2%; 2024,3,2% ). Chile ha tenido mejores resultados económicos económicos en lo que va de 2024, destacando, por ejemplo, la cifra de inversión extranjera extranjera que alcanzó los US$8.432 millones en el primer semestre y que de acuerdo al análisis realizado por lnvestChile, la cifra cifra acumulada es superior en un 20% con respecto al promedio de la serie histórica (2003-2024). Sin embargo, ajeno a estas cifras, la economía se ve golpeada por el bajo dinamismo de las principales fuentes de crecimiento del país, donde la inversión es, ciertamente, una de las principales variables variables que condicionan la reactivación económica y crecimiento de largo plazo, tal como lo plantea el Centro de Estudios Públicos (CEP) (Ver recuadro). En este contexto, uno de los elementos determinantes en la atracción de inversiones inversiones es el régimen de permisos o autorizaciones autorizaciones sectoriales; instrumentos regulatorios regulatorios necesarios para proteger bienes públicos (medio ambiente, salud, patrimonio patrimonio cultural, planificación urbana, etc. ) que podrían verse afectados ante los posibles posibles riesgos asociados en el desarrollo de proyectos o actividades económicas.
Este aspecto económico ha estado sobre el tapete tapete en el último tiempo, tras importantes decisiones empresariales sobre inversiones inversiones que han generado la preocupación de actores públicos y privados, como fue el anunció de la suspensión del proyecto de US $1.400 millones de Colbún, en la región de Antofagasta. El actual régimen de permisos y autorizaciones autorizaciones sectoriales, de acuerdo con diversos expertos, adolece de muchas carencias y debilidades que impactan negativamente en la generación de inversiones.
En este punto, el análisis “La permisología como impuesto a la inversión: ¿ cómo salir de la maraña regulatoria?”, desarrollado por el Centro de Estudios Públicos plantea que “existe consenso en que la obtención de autorizaciones se ha transformado en una de las restricciones críticas a la materialización materialización de inversiones en Chile”, no solo respecto de proyectos de gran envergadura, envergadura, sino también para proyectos de pequeñas pequeñas y medianas empresas. De acuerdo con el análisis del CEP “el régimen régimen de permisos sectoriales evidencia plazos excesivos de tramitación, una gran 4 b Ib 2 4 II 120 115 110 los 100 Figura 1.
Evolución y proyección de Formación Bruta de Capital Fijo Formación Bruta de Capital Fijo 24 ED. 144 2024 www.revistalogistec.com 95 90 ---a 18 19 20 21 22 23 NOtE Fnd 2O181OO 1 eoCn,,. I d Ch.
PERMISOLOGÍA: TALÓN DE AQUILES PARA LA INVERSIÓN descoordinación entre las distintas autoridades autoridades involucradas en su otorgamiento, una falta de transparencia, previsibilidad y coherencia regulatoria, así como una desproporcionalidad entre los trámites exigidos exigidos y el riesgo involucrado en la actividad sometida a dichas autorizaciones”. Como consecuencia de lo anterior, el régimen de permisos sectoriales funciona, según los expertos del CEP, como “un impuesto indirecto a la inversión, ya que genera una disminución en su retorno esperado”. Dicho costo puede ser analizado desde distintas perspectivas”, indica el análisis, siendo la primera y más notoria aquella que dice relación con los plazos involucrados involucrados en la obtención de los permisos.
En este punto, el análisis expone que “muchos permisos definidos por la CNEP como prioritarios para la inversión muestran muestran diferencias significativas entre los plazos plazos legales y los que efectivamente toma su tramitación”. Otra posible perspectiva se relaciona con “un aumento en el riesgo asociado al proyecto”, proyecto”, agregando que “la discrecionalidad discrecionalidad e incertidumbre en la aprobación de permisos terminan por desincentivar las inversiones locales y extranjeras”. A partir de lo expuesto, entre los expertos expertos que analizan la problemática en la baja de inversión, la “Permisología” se ha impuesto como uno de los temas claves para diversos sectores, entre ellos el rubro inmobiliario industrial logístico.
En este punto, Sergio Correa, gerente Inmobiliario de Colliers, comentó que “el impacto de la Permisología (en el sector inmobiliario industrial) es significativo, ya que retrasos y complicaciones burocráticas generan sobrecostos, incertidumbre en los inversionistas inversionistas y una ralentización del desarrollo desarrollo económico; afectando directamente la inversión, disminuyendo el dinamismo en sectores clave como el bodegaje, donde la velocidad de ejecución es esencial” PERMISOLOGÍA: LA PROBLEMATICA REG ULATORIA Adentrándonos en el impacto de la Permisología Permisología en el desarrollo actual del sector inmobiliario industrial logístico, específicamente, específicamente, es importante recalcar que no sólo consultores del rubro y expertos en materia regulatoria tienen algo que decir. De hecho, desde los desarrolladores de bodegas las voces también se han alzado para alertar sobre esta problemática.
En esta línea, José Antonio Carabias, Gerente Gerente Inmobiliario en Grupo Campos expuso expuso que “los elevados plazos de tramitación tramitación de los distintos permisos sectoriales, al alargarse excesivamente, generan una carga financiera adicional a los proyectos.
Este ítem, en muchos casos, también termina termina combinándose con incertezas jurídicas jurídicas sobre esos mismos permisos, lo que a la larga genera un impacto negativo en la industria”. Abordando, específicamente, el impacto que tiene la tramitación de permisos en el estimulo o avance de nuevos proyectos de desarrollo logístico, Carabias explicó que “hay varios factores que es necesario considerar. Uno de ellos son los planos reguladores reguladores comunales, la desactualización de los usos de suelo o la incerteza jurídica que puede generar un pronunciamiento de otros organismos sobre estos permisos. permisos.
Así, la permisología asociada a estas materias, materias, sin duda, podría verse beneficiada si es que fuese más ágil, siempre que se genere de forma integral y que permita acortar plazos en todas estas aristas”. Por otro lado, el ejecutivo de Grupo Campos aseguró que “también es necesario considerar considerar factores estructurales, tales como el alza en los costos de la construcción o mayores avalúos fiscales que a su vez implican implican alzas en las contribuciones y en los seguros de los inmuebles; las condiciones actuales de financiamientos encarecidos con elevadas restricciones, entre otros.
La combinación de todos estos factores termina impactando negativamente en la industria afectando la capacidad de nuevos desarrollos, generando soluciones que son más caras y cuya alza en estos precios se resienten por los consumidores finales”. (frs En esta línea, Carlos Figueroa, Director de llogis confirmó lo expuesto por Carabias, indicando que la incertidumbre que representa representa para los desarrolladores de Bodegas los procesos de permisología es un tema complejo, ya que “plazos más largos de aprobación representan financiamientos más largos, lo que a su vez se traduce en tarifas de arriendo más altas y, finalmente, todo lo termina pagando el arrendatario”. Así, a partir de lo expuesto por los ejecutivos, ejecutivos, al existir procesos de permisología con plazos extensos, existe un impacto directo en materia económica y en este escenario, los retrasos en tramitación de permisos sectoriales derivan en una carga carga financiera adicional para los desarrolladores, desarrolladores, que deriva en que los proyectos se vean afectados en su rentabilidad. Si a esto le sumamos el alza de las tasas de financiamiento, tenemos que el impacto negativo en los proyectos se amplifica.
En esta línea, Figueroa agregó que sólo en lo referente a la normativa ligada a los procesos de Impacto de Mitigación Vial (IMIV)cuya aprobación puede extenderSergio Correa Gerente Inmobiliario de Colliers José Tomás Aguirre Subgerente de Desarrollo Inmobiliario de lrsvinsa José Antonio Carabias Gerente Inmobiliario en Grupo Campos. PERMISOLOGÍA: TALÓN DE AQUILES PARA LA INVERSIÓN se incluso mucho más que la propia construcción construcción del proyectolos desarrollos de bodegas enfrentan plazos extenuantes.
“En nuestra opinión, finalmente, la ruta crítica para los proyectos de bodegaje termina termina siendo las obras de mitigación vial, ya que nuestros proyectos son tratados como megaproyectos, debido a que tenemos tenemos áreas de influencia muy grandes por la extensión y/o por las zonas en la que estamos emplazados.
No obstante, cuando cuando se comienzan a evaluar los IMIV (por parte de la autoridad incumbente) se abre una verdadera caja negra y, como desarrolladores, desarrolladores, tenemos que empezar a tratar con distintas entidades del ámbito público para resolver cada incidencia, lo que ralentiza ralentiza todo el proceso por la burocracia inherente”. Alejandro Weber Decano de la Facultad de Economía y Gobierno de la USS En términos simples, explicó Figueroa, “un proyecto que ya está construido puede puede estar esperando la recepción final por meses, debido a que aún no se puede terminar la obra de mitigación vial por un semáforo ubicado a 2 Kilómetros. Como compañía, para modificar ese semáforo, semáforo, tengo que coordinar con varios entes públicos y ese sólo trámite impacta todo el proyecto. Con esto no queremos decir que esperamos un trato preferencial, sino un marco legal donde la tramitación de permisos sea integral y eficiente e incentive incentive la inversión”, explicó. BUROCRACIA V/S DESARROLLO Las problemáticas expuestas por los desarrolladores desarrolladores de bodegas son, en rigor, apalancadas por los expertos consultores del ámbito inmobiliario industrial y la academia. academia.
En esta línea, consultado respecto a si el fenómeno de la permisología burocrática burocrática existe en Chile y si afecta al impulso inversor en el ámbito inmobiliario industrial, industrial, específicamente, el gerente Inmobiliario Inmobiliario de Colliers fue tajante en afirmar que el fenómeno es real y aseguró que “el proceso de obtener aprobaciones se extiende extiende demasiado, y la tramitación lenta de los permisos tiene un impacto importante importante en la industria. Cada día de retraso en la obtención de un permiso afecta los plazos de construcción y genera sobrecostos sobrecostos operativos para los desarrolladores.
Además, la falta de nuevos espacios de bodegaje afecta la cadena de suministro, incrementando costos logísticos y dificultando dificultando la operación de las empresas que dependen de una rápida disponibilidad de espacio para almacenamiento”. En esta línea, Sergio Correa afirmó que “es la falta de coherencia entre las distintas distintas instituciones que revisan los permisos, como las Direcciones de Obras Municipales Municipales (DOM) y las Seremi, lo que genera un proceso engorroso y lento. La interpretación interpretación variable de las normativas y las demoras en la evaluación por parte del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental Ambiental (SElA), son también un problema recurrente.
Estos factores generan incertidumbre incertidumbre para los inversionistas, que deben enfrentar largos plazos antes de poder iniciar iniciar la construcción”. Carlos Figueroa Director de Ilogis Ahora bien, en lo relacionado a cómo ha proliferado el fenómeno de la permisología, permisología, Correa explicó que las causas son variadas, siendo una de ellas: la falta de recursos en las instituciones responsables, como las DOM, “que no siempre tienen el personal o la capacidad técnica para responder a la creciente demanda de proyectos”. proyectos”. Además, agregó el vocero de Colliers, “muchas veces los encargados de aprobar los proyectos no se atreven a tomar decisiones decisiones por miedo a futuras repercusiones. PERMISOLOGÍA: TALÓN DE AQUILES PARA LA INVERSIÓN o dependen de interpretaciones diversas de las normativas, lo que introduce subjetividad subjetividad y más incertidumbre en el proceso. proceso.
Todo esto suma barreras que frenan el desarrollo”. Siempre en torno al impacto de la burocracia burocracia relacionada a los procesos de permisos permisos sectoriales, cabe destacar los resultados resultados de un estudio publicado a inicios de este año por la Universidad San Sebastián que reveló que “la burocracia en la entrega entrega de autorizaciones para la inversión pasó de significar un perjuicio de un 0,2% del PIB nacional en 2022 a de un 0,58% en el PIB de 2023”. Así, considerando las demoras en función de los proyectos en tramitación, el costo aproximado de la “permisología” sobre la economía nacional se estima, según la USS, en casi US$2 mil millones el año pasado. Pero el perjuicio económico que sufren inversores y el país debido al fenómeno de la permisología burocrática en Chile no es el único factor medido por la USS.
En esta línea, la casa de estudios indicó que su reporte comprueba que el aumento en los tiempos para obtener una Resolución de Calificación Ambiental (RCA) favorable favorable representa una importante barrera a el desarrollo, demostrando a su vezun aumento en la burocracia.
“Los estudios de impacto ambiental aprobados aprobados el 2023 (documento que debe presentarse si es que un proyecto tiene riesgos ambientales) requirieron de 985 días corridos en promedio para obtener un permiso ambiental, cuando el promedio promedio histórico es de 434 días.
Entonces, si miramos los plazos de tramitación, más del 67% de los proyectos durante el 2023 se retrasó más allá de los plazos legales”, explicó Alejandro Weber, decano de la Facultad Facultad de Economía y Gobierno de la USS a la entrega del reporte. Así mismo, ratificó el estudio, las declaraciones declaraciones de impacto ambiental necesitaron de 360 días corridos, cuando el promedio es de 218 días. El primer trimestre de 2024 obtener una RCA demoró 400 días corridos, corridos, un 74% más que promedio histórico.
A partir de los resultados expuestos, Weber Weber enfatizó en que “Chile no puede darse el lujo de mantener ineficiencias como esta si queremos retomar niveles razonables razonables de crecimiento, las que se transforman transforman en un impuesto al desarrollo”. De acuerdo con el decano, “las proyecciones proyecciones de mediano plazo de crecimiento del producto en torno al 2% no son suficientes suficientes para alcanzar niveles adecuados de desarrollo. Debemos aspirar a tasas sobre el 4% y eso exige una simplificación regulatona regulatona relevante.
Lamentablemente, de los proyectos de ley hoy en tramitación, tanto el que revisa el sistema evaluación ambiental como el de permisos sectoriales, solamente una fracción de sus artículos apunta a mejoras mejoras sustantivas en la eficiencia del aparato público”. Justamente, en relación con los actuales esfuerzos gubernamentales en torno a hacer más eficiente el sistema de tramitación tramitación de permisos para el sector inmobiliario inmobiliario industrial, en específico, tales como la digitalización de algunos trámites o la creación de plataformas para facilitar el seguimiento de expedientes, en opinión de Sergio Correa, “estas iniciativas aún son insuficientes. Las instituciones clave, como las DOM y el SElA, necesitan más recursos y una mejor coordinación entre sí para agilizar el proceso, además de unificar unificar criterios.
El objetivo debería ser reducir la incertidumbre y los tiempos de espera para los desarrolladores”, explicó. ¿Cómo se puede avanzar en la mejora mejora de esta situación, entonces? Según el vocero de Colliers, “es necesario un enfoque más integral. La digitalización de los procesos, como se ha intentado con las DOM, debería expandirse a todas las instituciones. También es clave simplificar las normativas, eliminando duplicidades y asegurando que los criterios sean claros y estandarizados a nivel nacional.
Por último, último, aumentar los recursos de las entidades entidades como las Seremi y el SElA ayudaría a acelerar la revisión de los proyectos y a reducir la acumulación de expedientes pendientes”. Sobre este punto en particular, José Carabias Carabias agregó que “para avanzar en mejoras estructurales es fundamental considerar la agilización transversal en la tramitación de permisos sectoriales, evitando dejar fuera fuera de los proyectos a aquellos entes que tienen un rol activo en esta materia, pero que hoy funcionan como organismos independientes. independientes.
Estimular una gestión más eficiente de la permisología debe considerar considerar también a tales unidades, para que el proceso más ágil pueda verse de manera práctica”. En tanto, desde llogis, la propuesta de mejora debería apostar también por desarrollar desarrollar normativas que tengan cierta especificidad. “La autoridad debe pensar las normativas que atienda las particularidades particularidades de los proyectos, en nuestro caso el ámbito industrial. Una normativa pensada en apoyar el desarrollo de este tipo de inversiones”, inversiones”, enfatizó Figueroa.
En esta línea, José Tomás Aguirre, Subgerente Subgerente de Desarrollo Inmobiliario de lnvmsa, lnvmsa, agregó que “en lo que se refiere a la permisología, lo que se busca es que los procesos se realicen con eficiencia y transparencia.
Estamos de acuerdo con que existan regulaciones, por supuesto, y si es necesario entregar todo tipo de documentación documentación requerida y someter el proyecto proyecto a diversas evaluaciones estamos dispuestos, dispuestos, no obstante, lo que no queremos es que finalmentela aprobación quede al criterio arbitrario de una persona o entidad. entidad. Queremos, en definitiva, un proceso transparente”. Como resulta evidente, el fenómeno de la permisología tiene a la industria inmobiliaria inmobiliaria y de la construcción en alerta.
Parece haber un consenso de que hay un escenario escenario regulatorio confuso y lento que golpea a los proyectos en los plazos y también en sus presupuestos de inversión. ( TERMINA DE LEER ARTÍCULO: www.revistalogistec.com S::ón ECOMMERCE/OMNICANALIDAD.