El peso de las contribuciones y el impacto en la inversión y costos operacionales
El peso de las contribuciones y el impacto en la inversión y costos operacionales AVALUO FISCAL POR METRO CUADRADO EN BODEGAS AUMENTÓ 281%: El feso de las EI gasto en contribuciones entre 2021 y 2025 se multiplicó por dos para los mismos activos”. DIEGO CASTAÑEDA Couniry m. nageo de Megacentro 0* El aumento sostenido de este gravamen está capturando una porción relevante de los ingresos de los activos logísticos, afectando su rentabilidad y la viabilidad de nuevos proyectos.
F!Uie LAGOS SI SI bien la logística en Chile crece. la creciente presión de costos empieza a cambe, cambe, su forma de operar. un eiemplo es la expansión del mercado logístico en la Región Metropolitana, y no solo en mayor superficie, sino también en una fuerte alza de su valorización fiscal.
Mientras la superficie registrada de bodegas y centros logísticos creció 110% en la última década, el avalúo fiscal por metro cuadrado aumentó 281% en el mismo periodo, periodo, según datos de Transsa Consultores Consultores Inmobiliarios, empulado principalmente por el crecimiento del ecommerce y la modernización de las cadenas de sixninistro. Es decir, el sector no solo se expandió, también se encareció, al menos desde la óptica con que el Estado calcula el impuesto territorial. territorial. El punto no es menor. El avalúo fiscal es la base sobre la cual se determinan las contribuciones; si esa valorización sube de forma sostenida, también lo hace La calga calga tributaria asociada al activo.
“En los últimos ciclos de reavalúo reavalúo se ha observado un incremento incremento sostenido en las contnbuciones, que impactan directamente en los costos del sector industrial y logístico, logístico, señala Diego Castañeda, country manager de Megacentro. UN IMPUESTO A LA OPERACIÓN El efecto del alza en las contribuciones contribuciones comienza a sentirse directamente directamente en la operación. Desde el punto de vista financiero, financiero, el impacto es aún mas áf ico. ico.
El aumento sostenido de las contribuciones está capturando una porción relevante de los ingresos ingresos de los activos logisticos, afectando afectando su rentabilidad y la forma en que se evalúan estos proyectos. en un contexto donde parte de estos estos costos tiende a trasladarse a la cadena logistica.
De hecho, en muchos casos ese traslado se materializa a través través de contratos tipo triple net, donde el arrendatario no solo paga la renta, sino también costos asociados asociados al activo como contribuciones, contribuciones, seguros y mantenciones.
Esto desdouja la naturaleza del in-piesto. ya que quien utihza el activo activo ternsna soportando económicamente económicamente una carga que originalmente originalmente recae sobre el propietano”. explica Cnstrán Vistoso, socio líder del área de Consultarla y Controversias Controversias Tributarias de 41/Abogados. “De los 12 meses de ingresos por arriendos, debemos destinar prácticamente uno completo al pago de contribuciones.
Este desembolso desembolso se ha consolidado como como el costo operacional más relevante, relevante, superando ampliamente partidas como seguros, mantenciones mantenciones y otros gastos asociados a la operación. afirma Carlos Pascual, Pascual, gerente de Administración y Finanzas de Grupo Campos.
En un mercado con alta ocupación ocupación y contratos de largo plazo, el irrcuesto terntonal ha ido ganando cada vez mayor preponderancia dentro de la estructifa de gastos, al punto de transfonnarse en una de las principales variables a gestionar. “En Megacentro, entre los costos costos de ventas y gastos de administración, administración, las contribuciones, patentes patentes y seguros ocupan el segundo lugar en cuantía, tras las remuneraciones. remuneraciones. El gasto en contribuciones contribuciones entre 2021 y 2025 se multiplicó multiplicó por dos para los mismos activos”, activos”, agrega Castañeda. MÁS DENSIDAD. MENOS MARGEN DE ERROR El impacto se extiende a la forma forma en que se diseñan y desarrollan desarrollan los centros loglsticos.
En un Hoy se observa una convergencia entre el avalúo fiscal y el valor económico de los activos logisticos. e incluso en algunos casos el avalúo puede superarlo ESTEBAN JARA Subçercnte iLe Datos y Estiidioo Ir, mohdéano de Transsa adaptar aiedidis pare ái. r al lIlA qe. rae desdi ajaatas e. la islroctwa pafrim. raal be. ta ca.
ÍiLas eiSa gestióa de active., ÉSe visualizan distorsiones evidentes, precisamente por la estructura de tasas, sobretasas y procesos de reavalúo con opacidad manifiesta”. CRISTIAN VISTOSO Socio de 41/Aboç. iiioo contexto desuelo escaso y mayor carga tributaria, cada metro cuadrado cuadrado adquiere un valor más critico. critico. forzando al sector hacia conf iguraciones iguraciones más eficientes e Intensivas Intensivas en uso de espacio.
“El alto valor de las contribuciones, contribuciones, sumado ala escasez de terrenos terrenos que permitan uso logistico a gran escala, ha llevado a priorizar proyectos que maximicen la ef iciencia, iciencia, señala Castañeda, añadiendo añadiendo que “esto implica centros con mayor densidad de almacenale. almacenale. melores pisos y disponibilidad de andenes que minimicen los tierripos y costos operativos”. “El sostenido incremento de las contribuciones se ha transformado transformado en un factor crítico al momento de evaluar la viabilidad de nuevos proyectos, coincide Carlos Pascual, Pascual, de Grupo Campos. Detrás de esto también está la valorización de inmuebles, un factor factor menos visible pero igual de relevante. relevante.
“HOy se observa una convergencia entre el avalúo fiscal fiscal y el valor económico de los activos activos logisticos, e incluso en algunos algunos casos el avalúo puede superarlo. superarlo. señala Esteban Jara, subgerente subgerente de Datos y Estudios Inmobiliarios de Transsa. Esta breche responde tanto alaumento alaumento en el precio de estos actvos como a la forma en que el Sil datarrrenasu datarrrenasu avalúo.
Mientras el valor fiscal fiscal de un galpón de acero puede sítuarse sítuarse en tomo a 22 UF por m2, su costo de reposición se ikica entre l4y16 UF, a lo que se suman critenos critenos de calidad constructiva que pueden incrementar el avalúo en hasta un 47%, incluso en base a caracteristicas caracteristicas que hoy son estándar en la industria, agrega Jara. MEDIDAS DE MITIGACIÓN Esto ha abierto cuestionamientos cuestionamientos sobre la forma en que se determina determina el impuesto y la incertidumbre incertidumbre que introduce en la planificación planificación de las empresas.
En la actuaLidad se visualizan distorsiones evidentes, precisamente precisamente por la estructura de tasas. sobretasasy procesos de reavalúo con opacidad manifiesta”, señala Cnstián Vistoso, de 41/Abogados. agregando que este escenario ha derivado en un aumento de la litigación litigación administrativa y judicial.
Por ello, Las compañías han comenzado comenzado a adoptar medidas para mitigar su. tipacto que van desde alustes en la estructura patrimonial hasta cambios en La gestión de activos, activos, en un escenario donde el enpuesto dala de ser una vanable predecible predecible y pasa a mf luir directamente directamente en cómo se diseñan, operan y evalúan los centros logísticos.
“Como consecuencia, nos hemos hemos visto en la necesidad de enplementar enplementar procesos de auditoria permanente sobre los avalúos, dado dado que en determinadas ocasiones el avalúo fiscal llega a superar al comercial, comercial, una situación que carece de sustento tecriicoy distorsione la adecuada asignación del costo tributario”, tributario”, concluye Pascual.
“El sostenido incremento de las contribuciones se ha transformado en un factor critico al momento de evaluar la viabilidad de nuevos proyectos” CARLOS PASCUAL Go, cilio cm Adrrwiirst, cc lun y F. nrnis de Griipu Corp.